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| 东丰县人民政府办公室关于不动产统一登记工作的若干处理意见 |
各乡镇人民政府，县政府相关部门：
为了贯彻落实不动产统一登记制度，规范不动产登记行为，保证不动产登记工作的稳定性和连续性，根据相关法律、法规和政策，本着尊重历史、实事求是、以民为本、方便群众的原则，结合我县实际，现就不动产登记工作中的相关问题提出如下处理意见：
一、房地产开发项目短期出让土地
房地产开发项目由于种种原因，未按照国务院规定的土地使用权最高年限缴纳土地出让金，导致不动产权利人虽然拥有房屋所有权但土地使用权期限过短或已过期，需补交出让金问题（附件1）。
处理意见：对短期出让到期的住房发生交易时，根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）精神，按以下过渡性办法处理：
（一）少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
（二）不收取费用。
（三）此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。待国家相关法律安排出台后，再与之做好衔接。
二、历史遗留老旧住宅楼和住宅小区
这些多为80、90年代建设的老旧小区或以前企事业单位集资的住宅，由于当时管理不规范，有些住宅无用地审批手续或有划拨用地手续但没有办理过土地使用证，这些住宅后期通过房改及无籍房登记政策已办理了房屋所有权证书。以往这些住宅交易时，可以在房产交易部门直接办理房屋所有权证，现在由于不能提供有效的土地权属来源证明，就不能办理不动产登记。
处理意见：（一）房屋登记用途为住宅，实际用途也为住宅的，统一按“划拨”使用权类型为现房屋所有权人办理不动产登记，并按基底面积分摊确定土地使用权面积。当再次发生不动产转移时，由购买方缴纳土地年租金。
（二）房屋登记用途为住宅或车库，私自改为门市房从事商业经营的。仍按住宅用地办理不动产登记手续，但按商服用地标准补缴土地年租金；如房屋登记用途已调整为营业的，可按商服用地办理不动产登记，补缴商服用地土地年租金。土地年租金的收缴以《东丰县人民政府关于印发东丰县国有土地使用权租赁制暂行办法的通知》（东政发〔2000〕13号）文件发布实施之日（2000年3月1日）作为起始日，并根据房屋的实际交易时间，按每一轮基准地价确定的标准分段核算，免收滞纳金。
三、违规划拨供地，无法办理初始和转移登记
棚户区改造全面开展以后，以划拨方式供应了棚户区改造项目用地，但棚户区改造项目区内含大量商品住宅。如丰泽苑小区等（附件2）
处理意见：建议购买商品住宅和商业用房（包括回迁商业用房）的直接按照“出让”使用权类型为现房屋所有权人办理不动产登记。出让年期根据棚改项目的审批时间确定，商品住宅出让年期为70年，商业用房出让年期为40年。为保证国有资产不流失,土地出让金由政府组织相关部门予以追缴（政府与开发商签过协议或其他文件的，不予追缴）。
回迁住宅（回迁户认定以原房产登记信息或回迁安置协议为准）可直接按“划拨”使用权类型办理不动产登记，发生不动产转移时，由购买方缴纳土地出让金；回迁住宅已经发生转移的，参照老旧住宅楼办法为现房屋所有权人按“划拨”使用权类型办理不动产登记。当再次发生不动产转移时，由购买方缴纳土地出让金。出让年期根据棚改项目的审批时间往后推算70年，确定出让截止日。此后各套回迁住宅上市交易时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让金按房屋成交价的0.5％缴纳，无交易价格的，参照地税局价格认定系统中同一区域位置的其他房屋价格计算确定，再通过年期修正系数调整不同出让年期的土地出让金缴纳数额。
四、房地产开发项目擅自增加容积率
房地产开发项目未按规划部门出具的《控制性详细规划》及《规划设计条件通知书》中设定的容积率标准开发建设。如吉林银鸿房地产开发有限公司盛京福邸项目。
处理意见：因办理不动产登记时，建筑总面积直接决定房屋所分摊的土地面积。为保障小区业主正常享有的合法权益，需要规划部门明确房地产开发项目最终的容积率指标，国土部门据此补办审批手续，开发建设单位补缴出让价款后，为小区业主办理不动产登记。
五、土地使用证与房屋登记用途不一致
土地批准用途为城镇住宅用地，开发建设单位依据规划配建了营业用房和办公类用房，已办理了《土地使用证》并取得《房屋所有权证》，但两证用途不一致。
处理意见：因登记有误或历史原因导致房、地登记用途不一致的，由不动产登记机构进行核查后，依法办理不动产更正登记；因审批等原因导致房、地登记用途不一致的，在办理不动产登记时，分别登记原房、地用途。以出让方式取得建设用地使用权的补缴实际用途和登记用途的土地出让金差价款，涉及土地评估机构评估产生的费用由政府承担。以划拨方式取得建设用地使用权的，补缴实际用途的土地年租金。补缴土地价款的起算时间以用地审批时间为准。
六、未经批准开发地下空间土地使用权的问题
《吉林省人民政府关于节约集约用地的若干意见》（吉政发〔2012〕31号）、《辽源市人民政府关于补充城区地下空间土地使用权基准地价的通知》（辽府函〔2013〕233号）文件下发前，建设单位利用地下空间开发建设，但未缴纳地下空间土地使用权出让价款。
处理意见：对出让时未设定地下空间规划条件的房地产开发项目，建设单位已经利用地下空间开发建设，项目已通过规划部门验收，申请办理不动产登记的，地下空间部分在发改、环保、国土、施工许可、销售许可、竣工备案等手续中已包含的，予以补办地下空间土地使用权出让手续，收缴标准按照现行基准地价执行。
七、工业用地搞房地产开发
房地产开发企业将原出让工业用地改变用途开发房地产项目，建成商品住宅和商业用房，但未履行土地招拍挂手续及建设用地审批手续，也未补缴土地出让金差价。多数业主已经取得《房屋所有权证》，现无法办理不动产登记（附件3）。
处理意见：先由不动产登记机构按“出让”使用权类型为房屋所有权人办理不动产登记。房屋登记用途为住宅的，出让年期为70年；房屋登记用途为营业的，出让年期为40年，起始时间按原工业用地改制时《出让合同》的签订时间起算。再由住建、国土、发改、消防、环保、法院等部门按各自职权进行处理，责令建设单位限期履行程序，完善相关审批手续。涉及补缴的土地出让金由县政府组织相关部门进行追缴。
八、建筑物跨宗地或超出宗地界
持有房屋所有权证和土地使用证。分期建设项目建筑物跨相邻出让宗地，所跨宗地出让年期不同，或建筑物超出宗地界线，现无法办理不动产登记。
处理意见：允许购房人先行办理不动产登记，如果有违反规划审批行为的，由规划部门就违法行为处理后，将处理结果函告国土部门，国土部门再依法处理。
建筑物跨宗地界线且所跨宗地使用期限不一致，如建筑物可以按宗地界线分割，即按宗地界线分割建筑物。如建筑物无法按宗地界线分割，而且所跨宗地使用期限相差时间较短，建议合并宗地，合并后宗地终止日期按使用期限短的计算，所跨宗地使用期限相差时间较长的，建议按建筑物基底分割合并到使用期限短的宗地内，终止日期与使用期限短的宗地一致。
九、缺失开发建设主体
政法委开发小区、国鼎开发楼，时代家园小区开发楼等已办理了土地初始登记，后期开发商下落不明无法提供小区土地总证或拒不配合，或是欠缴相关部门税费，无法办理验收手续，办不了不动产权属证书。
处理意见：对不涉及土地查封、抵押等限制登记情况的原开发建设单位，经政府同意后由国土部门在媒体或电视台，发布注销土地证书公告，由登记机构先行办理不动产登记。涉及税费由事涉单位追缴。
十、房地产开发项目土地使用权已抵押
宏达花园(一、二期)、兴达桐城（A、B区）、怡丰水郡住宅小区土地使用权已被开发商抵押给银行，因为没有银行出具同意在抵押状态下为业主办理不动产登记的相关手续，个人无法办理不动产登记（附件4）。
处理意见：为解决遗留问题，按照“尊重历史，便民利民、特事特办”原则，对于超过主债权诉讼时效的，由不动产登记部门先行办理不动产登记，没有超过诉讼时效的，由开发商协调银行出具同意分割登记证明，相应核减土地面积，并责令开发商限期整改。
十一、集体土地上建综合楼的
该问题多出现在2000年小城镇改造期间，且多为商住综合,个人无法办理转征手续。
处理意见：符合农民住宅条件（一户一宅且为本村村民）的按农村住宅办理，不符合农民住宅条件的待集体土地入市政策出台后再做处理（限制在2003年土地市场清理整顿前建成的，2003年及以后建成的按非法占地查处后，补办相关手续）。
十二、不动产统一登记开展以来的问题处理
本通知自下发之日起执行，如国家、省出台新政策与本通知内容不一致的，按上级政策文件调整。
2016年10月28日至本通知执行之日，不动产登记中心办理的不动产登记与本通知内容不一致的，视为合法有效，已收缴的土地年租金不予退回。
本通知由东丰县国土资源局负责解释。( 责任编辑：王雪 ) |
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