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成都商业地产库存惊人 4成写字楼无人入驻

　　中国商业地产联盟联名理事长顾云昌在近日发表了一个观点，那就是商业地产的库存远比住宅更为严重。顾云昌作为商业地产领域的知名专家，此次在成都举办的中国商业地产年会上发表此番演讲，不得不让人重新审视成都这个西部重镇的商业地产存量问题。
　　
　　成都的商业地产存量到底有多严重？尽管业界已经就此争论许久，但恐怕谁也难以统计出一个标准的数据。不过，无论是哪家房地产咨询机构，恐怕都会得出这样一个结论：在此前数年的开工建设热潮带动下，不断推出的写字楼、商场已经导致成都的商业地产积压严重，进而推高了当地商业地产的空置率，租金水平则不断降低。
　　
　　来自仲量联行的统计数据显示，2015年成都甲级办公楼市场总存量攀升至约260万平方米。但受全国经济增速放缓及某些金融类相关租户因倒闭或跑路退租影响，成都甲级办公楼市场的净吸纳量较2014年出现明显回落，仅达约20万平方米。这是什么意思呢？这说明去年成都新出租或者出售的甲级写字楼数量不到总存量的十分之一。
　　
　　由于过去几年成都、武汉等中西部城市大量兴建超豪华写字楼与购物商场，但这些城市的需求量却没有快速提升，导致城市商业的吸纳量下降，空置率明显提升，拉低了写字楼的整体租金水平。
　　
　　在成都商业地产发展的鼎盛时期，甲级写字楼的租金水平能够超过130元每平方米，但随着供应量过剩，当地的甲级写字楼租金水平经历了两年的持续下跌后，在去年第三季度遭遇断崖式下跌。甲级写字楼的租金水平从2013年第一季度的大约130元/平方米降至去年第三季度的99元/平方米，租金水平较高位跌去近四分之一。

成都甲级写字楼租金在经历两年的持续下跌后，于去年第三季度遭遇断崖式下跌

成都甲级写字楼总存量较2013年一季度增加70%

　　如果说甲级写字楼代表的高端商业物业无法与成都作为二线城市的实际租金水平相符，那么我们用另一个更具代表性的指标——优质写字楼（这一统计数据包含甲级写字楼与较低档次的写字楼，通常用来显示一个城市主要写字楼的整体状况）主要数据来看，情况也同样严峻。

　　从上图中我们能够明显看到，自2013年第一季度至今，成都优质写字楼的租金水平在持续下降，尽管没有遭遇甲级写字楼去年第三季度的断崖式下跌，但其跌幅也接近2成。
　　
　　正如我们在前文述及，成都写字楼市场的供需失衡导致了当地租金水平的大幅下滑。面对持续疲弱的新增需求和租户流失的双重压力，业主方不得不加大租金下调力度，并在租赁优惠条件上推陈出新，如提供搬迁及装修补贴、降低续租租金并提供免租期等。免租期、装修期的增加和佣金费率的提高加剧了业主租金收益的下滑。
　　
　　最明显的体现是优质写字楼空置率的大幅上涨。从2013年开始，成都的优质写字楼空置率不断攀升，并在2014年2季度达到45%的峰值，这意味着当年成都的优质写字楼中有接近一半处于空置状态，而如果算上那些没有纳入统计的小型写字楼，情况或许更加悲观。尽管此后优质写字楼空置率有所下降，但截至去年底空置率依然接近40%的水平。

　　如果将成都的优质写字楼空置率与北京相比，我们将能够看到更为直观的数据。虽然北京的优质写字楼空置率过去两年也在持续上涨，但它的空置率仅从2013年的2.6%上涨至去年的6%。这意味着在100个写字楼里面，成都有接近40个是无人入驻的，而北京则只有6个是空的，成都的空置率是北京的6倍以上，但北京的经济总量仅是成都的2倍多。

数据来源：wind资讯，人民网制图

　　这对于当地企业的冲击很明显。一是不少商业项目被迫停工，此外银行也纷纷收紧对商业项目的贷款。
　　
　　从去年开始，我们就不断从媒体报道中看到成都多个购物中心停工的消息。一些当地的中型房地产商由于玩不动商业地产项目，都纷纷向大企业转手项目。比如成都的房地产商华人置业公司，去年就把公司的几个项目打包卖给了恒大地产，出让的理由很简单，就是当地的商业项目太多了。
　　
　　华人置业在公告中是这么说的：“随着近年在成都市有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应均出现过剩。”
　　
　　去年曾有媒体报道说，成都市3环内至少10处商业地产项目处于停工状态。更有当地行业人士认为，约30处项目处于停工或者半停工状态。
　　
　　而一些项目则主动打出了降低物业管理费的牌子，如成都滕王阁物业管理有限公司主动贴出一则通知——“结合同类业态和本项目周边市场的租赁形势以及对物业管理费的了解和分析……物业管理费由原来的15元/平方米统一下调为：已入住户物业管理费10元/平方米/月；空置户物业管理费7元/平方米/月。”
　　
　　一个可能的好消息是，成都的购物商场空置率明显比写字楼低。截至去年3季度成都购物商场空置率在9%左右，保持在相对平稳的水平。但需要警惕的是，成都购物商场的总存量面积这几年依然经历了大幅上涨，去年3季度末时的总面积已经较过去两年增长超过50%。

　　（注：本文数据来源于wind资讯）